Wypowiedzenie umowy najmu. Pobierz darmowy wzór.

Zakończenie najmu wymaga jasnego oświadczenia i zachowania terminów. Właściciel może wypowiedzieć umowę mieszkania tylko z powodów podanych w ustawie o ochronie praw lokatorów, a w najmie komercyjnym stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. Dowiedz się, jak napisać wypowiedzenie, jakie terminy przewiduje prawo i kiedy można skorzystać z wzoru wypowiedzenia.

Wypowiedzenie umowy najmu - wzór dokumentu do pobrania

Dla tych, którzy chcą mieć pewność, że pismo spełnia wymogi formalne i jest zgodne z aktualnymi przepisami, pomocnym rozwiązaniem może być skorzystanie z gotowego dokumentu. Poniżej znajdziesz darmowy wzór wypowiedzenia umowy najmu do pobrania w formacie PDF i DOCX.

Podstawy prawne i różnice między najmem mieszkalnym a użytkowym

Prawo rozróżnia dwa rodzaje najmu: lokali mieszkalnych i użytkowych.

Lokal mieszkalny podlega ustawie o ochronie praw lokatorów. Według art. 11 ustawy wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko na piśmie, podając konkretną przyczynę, taką jak uporczywe naruszanie porządku, zaległość w czynszu za trzy pełne okresy, nielegalne podnajmowanie czy planowana rozbiórka. Lokator jest chroniony, a strony muszą mieścić się w ustawowym katalogu przyczyn.

Najem lokalu użytkowego (biurowego, magazynowego, handlowego) reguluje natomiast kodeks cywilny. Jeżeli umowa jest zawarta na czas nieokreślony, każda ze stron może wypowiedzieć ją zgodnie z terminem określonym w umowie, a w jego braku – z terminami ustawowymi. Umowy zawarte na czas oznaczony co do zasady wypowiada się tylko w przypadkach przewidzianych w umowie albo w ustawowych sytuacjach, w których Kodeks cywilny dopuszcza wypowiedzenie bez zachowania terminów. Przedsiębiorca powinien więc zadbać, by kontrakt zawierał zapis o wypowiedzeniu w razie zaległości czynszowych czy niewłaściwego użytkowania.

Terminy wypowiedzenia umowy najmu

Terminy wypowiedzenia umowy najmu zależą od rodzaju najmowanego lokalu.

Lokale użytkowe

W lokalach użytkowych ustawowy termin wypowiedzenia zależy od częstotliwości płatności czynszu. Zgodnie z art. 688 Kodeksu cywilnego, przy czynszu płatnym miesięcznie wynosi on trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. W pozostałych przypadkach stosuje się art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego: przy czynszu płatnym rzadziej niż raz w miesiącu termin wynosi trzy miesiące na koniec kwartału, przy czynszu płatnym w odstępach krótszych niż miesiąc (np. tygodniowo) trzy dni naprzód, a przy najmie dziennym jeden dzień naprzód. Strony mogą w umowie przewidzieć inne terminy, które wtedy zastępują ustawowe.

Lokale mieszkalne

W najmie lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony najemca może wypowiedzieć umowę najmu na czas nieokreślony z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku braku takich – zgodnie z terminami ustawowymi analogicznymi jak dla lokali użytkowych.

Wynajmujący może natomiast wypowiedzieć umowę najmu na czas nieoznaczony wyłącznie z przyczyn przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów, takich jak zaległość w czynszu za co najmniej trzy pełne okresy, uporczywe naruszanie porządku domowego, nielegalne podnajmowanie czy konieczność własnego zamieszkania w lokalu. W każdym przypadku wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego przez właściciela musi być złożone na piśmie pod rygorem nieważności i zawierać konkretną przyczynę. Warto również zachować ustawowe terminy wypowiedzenia - podanie w umowie zbyt krótkiego terminu może prowadzić do sporu co do skuteczności i daty rozwiązania umowy.

Umowy zawarte na czas oznaczony można zakończyć w terminie określonym w kontrakcie lub za porozumieniem.

Przyczyny wypowiedzenia umowy lokalu mieszkalnego przez wynajmującego

Wynajmujący może zakończyć najem lokalu mieszkalnego wcześniej, gdy najemca poważnie narusza swoje obowiązki. Do najczęstszych przyczyn należą: niewłaściwe użytkowanie lokalu np. korzystanie wbrew umowie i brak reakcji na upomnienie, zaleganie z czynszem oraz rażące naruszanie porządku domowego. Ustawa o ochronie praw lokatorów dodaje m.in. bezprawne podnajęcie lokalu czy konieczność wykwaterowania z powodu rozbiórki.

Dodatkowo wynajmujący może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego w innych przypadkach wskazanych w art. 11 ustawy, które obejmują określone sytuacje po stronie właściciela np. zamiar zamieszkania w lokalu. W każdym przypadku wypowiedzenie musi być sporządzone na piśmie z podaniem konkretnej przyczyny.

Uprawnienia najemcy dotyczące wypowiedzenia umowy najmu

Jeżeli wady lokalu uniemożliwiają jego używanie, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usuwa ich w terminie (lub są one nieusuwalne), najemca ma prawo wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, chyba że w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Prawo to przysługuje bez uprzedniego wezwania także wtedy, gdy wady zagrażają zdrowiu osób korzystających z lokalu. W przypadku umów na czas nieokreślony wypowiedzenie następuje zgodnie z terminami umownymi lub ustawowymi, przy czym w najmie komercyjnym pierwszeństwo mają zapisy kontraktowe.

Jak powinno wyglądać wypowiedzenie umowy najmu?

Skuteczne wypowiedzenie umowy jest jednostronnym oświadczeniem woli złożonym drugiej stronie. W najmie lokalu mieszkalnego wynajmujący musi złożyć wypowiedzenie na piśmie pod rygorem nieważności. Dla najemcy ustawa takiego rygoru nie przewiduje, ale dla celów dowodowych i ochrony prawnej zaleca się złożenie wypowiedzenia na piśmie. W praktyce pismo wysyła się listem poleconym z potwierdzeniem odbioru lub doręcza osobiście za pokwitowaniem.

Oświadczenie jest skuteczne, gdy doszło do adresata w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią, natomiast bieg okresu wypowiedzenia rozpoczyna się zgodnie z regułami ustawowymi (np. od końca miesiąca lub kwartału).

Aby poprawnie napisać wypowiedzenie umowy najmu warto w nim zawrzeć:

• Datę i miejscowość sporządzenia pisma.

• Dane stron – imię, nazwisko i adres wynajmującego oraz najemcy, ewentualnie nazwę firmy.

• Adres lokalu, którego dotyczy wypowiedzenie.

• Podstawę prawną (np. art. 673 lub art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów) i powód wypowiedzenia.

• Termin kiedy umowa przestaje obowiązywać i zastosowany okres wypowiedzenia.

• Uzasadnienie, jeśli przepisy tego wymagają (np. zaległość czynszowa, naruszenie porządku).

• Własnoręczny podpis składającego oświadczenie.

Przedsiębiorcy powinni dokumentować wysyłkę i odbiór takiego pisma, aby w razie sporu udowodnić, kiedy rozpoczął się bieg wypowiedzenia.

Błędy i wskazówki praktyczne dotyczące wypowiedzenia umowy najmu gdy najemca zalega z zapłatą czynszu

Najczęstszym błędem jest brak formalnego wezwania do zapłaty czynszu przy zaległościach – przy najmie mieszkalnym wezwanie do zapłaty musi uprzedzać wypowiedzenie i zawierać dodatkowy miesięczny termin oraz ostrzeżenie o zamiarze wypowiedzenia umowy. Drugim problemem jest utożsamianie daty wysyłki z datą rozpoczęcia wypowiedzenia. Termin liczy się od doręczenia, dlatego trzeba zachować potwierdzenie odbioru i jasno wskazać ostatni dzień umowy.

Podsumowanie

Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu wymaga znajomości przepisów i precyzji. W najmie mieszkalnym wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko z przyczyn ustawowych, a pismo musi zawierać uzasadnienie i być doręczone w odpowiednim terminie. W lokalach użytkowych strony mają większą swobodę. Ustawowe terminy wypowiedzenia zależą od częstotliwości płatności czynszu. Prawo natychmiastowego wypowiedzenia przysługuje najemcy przy wadach ujętych w Kodeksie cywilnym, a wynajmujący działa w reżimie art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, z zachowaniem terminów. Dobre praktyki obejmują dokumentowanie doręczeń, weryfikowanie terminów i monitorowanie sytuacji na rynku.