Wynajmowanie nieruchomości jest dla wielu osób popularnym sposobem na generowanie dodatkowego dochodu. Jednakże, zarówno właściciele, jak i najemcy, często obawiają się problemów, które mogą wyniknąć z wynajmu lokalu. Aby zminimalizować ryzyko i zabezpieczyć interesy obu stron, wprowadzono do polskiego prawa instytucję umowy najmu okazjonalnego. Na czym polega tego typu umowa, w jaki sposób chroni interesy stron i jak powinna zostać sporządzona? O tym w poniższym tekście!
Czym jest umowa najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego jest specyficznym rodzajem najmu nieruchomości, który zabezpiecza prawa wynajmującego, w szczególności pozwala na eksmisję uciążliwego najemcy, w przeciwieństwie do innych sytuacji, kiedy znacznie ważniejsze są przepisy mówiące o ochronie praw lokatorów. Do zawarcia umowy najmu okazjonalnego zwykle zmusza właścicieli mieszkań obawa o swoje mienie. Od standardowej zwykłej umowy najmu mieszkania różni się tym, że jest zawierana na czas nie dłuższy niż 10 lat, a dodatkowo zawiera zabezpieczenia, takie jak oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i przyrzeczeniu opuszczenia lokalu mieszkalnego, wraz ze wskazaniem alternatywnego miejsca zamieszkania w przypadku najmu okazjonalnego. Dzięki temu, w sytuacji najmu okazjonalnego, właściciel nieruchomości ma możliwość łatwiejszego dochodzenia swoich praw.
Czym różni się umowa najmu okazjonalnego od zwykłej umowy najmu?
Umowa najmu lokalu mieszkalnego to coś innego niż umowa najmu okazjonalnego. Czym rożnią się te dwie umowy? Podstawową różnicą pomiędzy umową najmu okazjonalnego a zwykłą umową najmu jest stopień zabezpieczenia interesów wynajmującego. W najmie okazjonalnym proces eksmisji najemcy może trwać miesiącami, a nawet latami, szczególnie jeśli najemca nie chce dobrowolnie opuścić lokalu. Umowa najmu okazjonalnego wprowadza uproszczoną procedurę eksmisji, która znacznie przyspiesza ten proces.
Umowa najmu okazjonalnego wzór do pobrania
Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Stronami umowy najmu okazjonalnego są wynajmujący i najemca. Właścicielem mieszkania może być osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą lub osoba prawna, która dysponuje odpowiednim tytułem prawnym do lokalu. Najemcą może być wyłącznie osoba fizyczna.
Co może być przedmiotem umowy najmu okazjonalnego?
Przepisy prawa, na mocy których możliwe jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego, zakładają, że przedmiot umowy najmu okazjonalnego musi być lokal mieszkalny. Dlatego też, tak jak wspomnieliśmy wyżej, najemcą może być wyłącznie osoba fizyczna, gdyż dzięki tej umowie może zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Oznacza to, że na mocy umowy najmu okazjonalnego lokalu nie można wynająć lokalu na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu - omówienie wzoru
Tworzenie umowy najmu okazjonalnego
Tworzenie umowy najmu okazjonalnego wymaga staranności i dbałości o szczegóły, ponieważ jej skuteczność zależy od spełnienia wszystkich wymogów prawnych.
Określenie stron umowy
W dokumencie muszą zostać jasno określone strony umowy najmu okazjonalnego – wynajmujący (właściciel mieszkania) oraz najemca. Należy również podać ich dane kontaktowe oraz, w najmie okazjonalnym, informacje o tytule prawnym do lokalu.
Opis lokalu
Niezbędne jest dokładne opisanie lokalu, który jest przedmiotem umowy najmu okazjonalnego. W opisie powinny znaleźć się takie informacje, jak adres, powierzchnia użytkowa, liczba pomieszczeń, a także wyposażenie, które pozostaje do dyspozycji najemcy. Trzeba też określić stan lokalu, w tym opisać jego wady. Warto dołączyć do umowy protokół zdawczo-odbiorczy, w którym najemca potwierdza dokonanie oględzin lokalu mieszkalnego. Protokół ten chroni najemcę przed ewentualnymi zarzutami o spowodowanie określonych szkód w trakcie korzystania z wynajmowanego lokalu mieszkalnego.
Warunki finansowe
Umowa najmu okazjonalnego musi też precyzyjnie określać wysokość czynszu oraz termin i sposób jego płatności. Dodatkowo, umowa może przewidywać inne opłaty, takie jak zaliczki na media (np. prąd, woda, gaz), które są rozliczane według zużycia. Umowa powinna określać również, czy i w jakiej wysokości najemca wpłaca kaucję oraz jakie są zasady jej zwrotu po zakończeniu trwania umowy najmu. Kaucja najczęściej służy jako zabezpieczenie ewentualnych roszczeń wynajmującego, np. w przypadku uszkodzenia mienia lub zaległości czynszowych.
Czas trwania umowy
W umowie najmu okazjonalnego musi się też znaleźć dokładny czas trwania umowy. Umowa najmu okazjonalnego co do zasady powinna być zawarta na czas określony, nie dłuższy jednak niż 10 lat. Należy też precyzyjnie określić jakie są warunki jej ewentualnego przedłużenia oraz przedterminowego rozwiązania.
Oświadczenie najemcy
Kluczowym elementem umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego jest oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji podpisem notarialnie poświadczonym. Oświadczenie to musi być sporządzone w formie aktu notarialnego dołączonego do umowy. W oświadczeniu najemca zobowiązuje się do opuszczenia lokalu w przypadku rozwiązania umowy. Najemca musi również wskazać adres, pod którym będzie mógł zamieszkać po zakończeniu umowy. Adres ten musi zostać potwierdzony pisemnym oświadczeniem osoby trzeciej (np. właściciela mieszkania, do którego najemca się przeprowadzi), że zgadza się na jego zamieszkanie.
Nigdy więcej nie trać czasu!
Zautomatyzuj układanie grafików pracy, prowadzenie ewidencji czasu pracy, elektroniczne wnioski urlopowe i wiele więcej.
Załóż darmowe kontoRozwiązanie umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego
Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego może nastąpić na kilka sposobów. Najczęściej umowa najmu okazjonalnego wygasa z upływem terminu, na jaki została zawarta. Oczywiście mogą też nastąpić sytuacje, kiedy strony zdecydują się na wcześniejsze zakończenie najmu.
Najem okazjonalny można rozwiązać za porozumieniem stron. W takim przypadku wynajmujący i najemca muszą uzgodnić warunki, na jakich umowa zostanie rozwiązana, oraz ewentualne rozliczenia. Warto spisać takie porozumienie na piśmie, a także zadbać o potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy w odpowiednich instytucjach.
Najem okazjonalny może też zostać wypowiedziany przez jedną ze stron, zgodnie z zasadami ustalonymi w umowie. Najczęściej umowa przewiduje miesięczny lub trzymiesięczny okres wypowiedzenia.
Warto wiedzieć, że istnieją przyczyny, które umożliwiają rozwiązanie umowy w trybie natychmiastowym. Przykładem może być naruszenie zakazu użytkowania lokalu na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, gdyż ten zgodnie z przepisami może być wykorzystywany wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemcy. Innym przykładem może być użyczenie lokalu osobom trzecim bez wiedzy i zgody wynajmującego.
Jeśli najemca nie chce dobrowolnie opuścić lokalu po rozwiązaniu umowy, wynajmujący ma prawo wszcząć postępowanie egzekucyjne. Dzięki oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które stanowi część umowy najmu okazjonalnego, właściciel może znacznie szybciej uzyskać nakaz eksmisji.
Najem okazjonalny - podsumowanie
Umowa najmu okazjonalnego stanowi skuteczne narzędzie ochrony interesów wynajmującego, zapewniając jednocześnie odpowiednie warunki wynajmu dla najemcy. Kluczową zaletą tego rodzaju umowy jest uproszczona procedura eksmisji, która minimalizuje ryzyko związane z trudnościami w odzyskaniu nieruchomości. Umowa najmu okazjonalnego jest więc dobrym rozwiązaniem dla osób, które chcą wynająć swoje mieszkanie, jednocześnie zapewniając sobie maksymalną ochronę prawną. Dla najemcy oznacza to natomiast konieczność spełnienia dodatkowych formalności, ale także większą pewność co do warunków wynajmu, gdyż przepisy nie zapominają o ochronie praw lokatorów. Dzięki jasnym i precyzyjnie określonym warunkom, obie strony mogą czuć się bezpiecznie i komfortowo przez cały okres trwania umowy, a także podpisać umowę najmu okazjonalnego z pełnym zrozumieniem jej warunków i obowiązków.
