Co to jest użytkowanie wieczyste?

Niektóre uregulowania prawne zapewniają możliwość użytkowania danej nieruchomości lub ruchomości bez konieczności pozyskiwania jej na własność. Większość z nich znajdziemy w prawie cywilnym, które odpowiada za układy między poszczególnymi jednostkami lub podmiotami gospodarczymi w społeczeństwie. Instytucją, która zakorzeniła się w polskiej kulturze prawnej jest użytkowanie wieczyste. Na czym polega, kto może z niego skorzystać i na jakich zasadach? Odpowiedzi na te pytania znajdziecie w poniższym artykule. Zachęcamy do lektury!

Polski system prawny to tysiące aktów regulujących niemal każdy aspekt naszego życia i to niezależnie od tego, czy myślimy o sprawach zawodowych, czy też prywatnych. Z wieloma pojęciami natury prawnej spotykamy się na co dzień, ale nie zawsze rozumiemy ich istotę oraz szczegóły dotyczące zastosowania ich w praktyce. Tak jest między innymi z użytkowaniem wieczystym, o którym mówi się bardzo wiele, ale nie zawsze wiadomo, w czym tkwi istota tego prawa.

Użytkowanie wieczyste - co trzeba wiedzieć?

Pojęcie to jest bardzo często zestawiane w jednym rzędzie z prawem do użytkowania lub prawem własności. Tymczasem jest to zupełnie inny rodzaj uprawnienia i nie można tych pojęć traktować jak synonimów. Można powiedzieć, że użytkowanie wieczyste jest szczególnym rodzajem użytkowania i ma nieco węższy zakres. Instytucja ta znana była już pół wieku temu, gdy prawodawca wprowadził do porządku Ustawę z dnia 14 lipca 1961 roku o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Wówczas celem stosowania tego aktu prawnego było ustanowienie własności Skarbu Państwa na wszelkich nieruchomościach, które zlokalizowano w granicach miasta.

Użytkowanie wieczyste – czym jest w praktyce?

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarto w przepisach Kodeksu cywilnego. Jedną z jego najbardziej charakterystycznych cech jest to, że pełni nieco rolę pośrednią między prawem własności a pozostałymi ograniczonymi prawami rzeczowymi. Dzięki temu zyskuje specyficzne właściwości, a jednostki samorządu terytorialnego takie jak gminy, związki gmin czy powiaty mają możliwość oddania daną nieruchomość należącą do Skarbu Państwa w użytkowanie wieczyste zarówno osobom fizycznym, jak i prawnym. Oznacza to, że druga stroną umowy mogą być zarówno zwykli obywatele, ale także podmioty prawne takie jak przedsiębiorstwa, stowarzyszenia, fundacje, wspólnoty mieszkaniowe itp.

Użytkowanie wieczyste – zakres prawa

Użytkowanie wieczyste prawo własności - jaka jest między nimi różnica? Przede wszystkim na tym, że nieruchomość mimo zmiany osoby użytkującej pozostaje formalnie własnością państwa. Ponadto, prawodawca wskazuje w ustawie szczegółowe wytyczne, jakie trzeba spełnić, aby móc stać się użytkownikiem wieczystym. Przede wszystkim konieczne jest zawarcie stosownej umowy, której forma musi mieć postać aktu notarialnego z obligatoryjnym wpisem do księgi wieczystej. Bez spełnienia tej formalności, cała procedura jest nieważna i należy przeprowadzić ją ponownie z zachowaniem wymaganych standardów. Zgodnie z przepisami prawa cywilnego, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób, a także - w granicach norm ustawowych - rozporządzać swoim prawem. To dlatego mówiąc o charakterze użytkowania wieczystego wiele osób zrównuje prawa użytkownika z prawami rzeczywistego właściciela. Użytkownik posiada bowiem spory zasób możliwości, w tym jest uprawniony nawet do zbycia prawa do użytkowania wieczystego na zasadzie sprzedaży. Poza tym, ma możliwość obciążenia tego prawa innym prawem rzeczowym, a także przedmiotem dziedziczenia. Jak więc widzimy, Skarb Państwa niejako traci kontrolę nad należącymi do niego nieruchomościami, a właściwie tym, co się z nimi dzieje. Oczywiście, użytkownik wieczysty musi trzymać się ściśle określonych przepisów, a także zasad współżycia społecznego oraz prawidłowego gospodarowania mieniem. Zabronione jest takie działanie, które naraziłoby państwo na szkodę lub wpłynęłoby negatywnie na prawa i swobodę podmiotów trzecich. Jeśli doszłoby do tego rodzaju sytuacji, jednostka samorządu terytorialnego ma możliwość zerwania umowy i żądania od drugiej strony naprawienia spowodowanych przez nią szkód.

Użytkowanie wieczyste a ograniczenia czasowe

Użytkowanie wieczyste czas trwania tego uprawnienia jest z góry narzucony. Każda umowa, na podstawie której grunt jest przekazywany w ramach użytkowania wieczystego jest zawierana na maksymalnie 99 lat. Od zasady tej obowiązuje wyjątek, który zakłada, że w sytuacji, gdy cel gospodarczy nie wymaga oddania nieruchomości na tak długi okres, wówczas możliwe jest ustanowienie użytkowania wieczystego na okres krótszy. Zgodnie z prawem nie może on jednak wynosić mniej niż 40 lat. Co następuje po minięciu terminu, na który umówiły się strony? Wtedy możliwe są dwa scenariusze. Pierwszy zakłada wygaśnięcie umowy na skutek upłynięcia okresu, na który została zawarta i zakończenie użytkowania wieczystego. Drugim rozwiązaniem jest przedłużenie umowy na okres od 40 do 99 lat, ale tylko na wyraźny wniosek złożony przez samego użytkownika wieczystego lub jego pełnomocnika. Ponadto, chęć taka musi być wyrażona w ciągu ostatnich 5 lat przed upływem umownego terminu. Czy państwo może odmówić przedłużenia? Tak, ale wyłącznie wtedy, gdy za taką decyzją przemawia ważny interes społeczny.

Opłaty związane z użytkowaniem wieczystym – o czym należy pamiętać?

Nie istnieje jedna stała i główna opłata za użytkowanie wieczyste. Już podczas zawierania umowy użytkownik musi uiścić na rzecz notariusza opłatę w wysokości od 15% do 25% wartości samej nieruchomości. Jest to wysoka, ale za to jednorazowa opłata, jaką ponosi użytkownik wieczysty. Co więcej, osoba taka będzie musiała co roku, do 31 marca, płacić Skarbowi Państwa odpowiedni procent obliczony według aktualnej wyceny nieruchomości.

Opłata za użytkowanie wieczyste stawki - ile wynoszą?

Na ten moment obowiązuje kilka możliwości: 0,3 % wartości od nieruchomości, którą przeznaczono na cele związane z obronnością, pod budowę obiektów sakralnych albo na działalność charytatywną; 1 % od wartości nieruchomości oddanej na cele rolne, mieszkaniowe albo działalność sportową; 2 % od wartości nieruchomości dedykowanej pod działalność turystyczną; 3 % od wartości nieruchomości od pozostałych nieruchomości gruntowych.