Podatek od wynajmu mieszkania - co musisz wiedzieć?

Podatek od wynajmu mieszkania do końca roku 2021 może być rozliczany na zasadach ogólnych i ryczałtowo. Do końca 2022 r. podatnik mógł wybrać skalę PIT lub ryczałt (przepis przejściowy art. 71 ustawy z 29 X 2021 r.).

Od 1 stycznia 2023 r. jedyną dostępną formą jest ryczałt. Niesie to ze sobą konsekwencje dla wielu osób, które rozliczając wynajem miały możliwość odliczenia od przychodu kosztów amortyzacji i wielu innych wydatków. Dowiedz się, jak i do kiedy rozliczyć podatek oraz kto jest zobowiązany do zapłaty podatku od wynajmu.

Wynajem mieszkań - formy opodatkowania do 2021 roku

Do końca 2021 roku obowiązywały dwie formy opodatkowania najmu prywatnego. Były to:

W przypadku ryczałtu zapłacie podlegał podatek obliczony od kwoty przychodu, natomiast zasady ogólne pozwalały na skorzystanie z kwoty wolnej od podatku oraz odliczenia kosztów udokumentowanych fakturami. W ten sposób możliwe było pomniejszenie przychodu o amortyzację nieruchomości, czynszu, kosztów poniesionych w związku z użytkowaniem mediów oraz poniesionych na remont czy wyposażenie.

Najem prywatny – ogólne informacje

Podatek od wynajmu mieszkania do końca 2021 roku mógł być rozliczany na zasadach ogólnych lub za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Polski Ład, którego regulacje weszły w życie wraz z początkiem 2022 roku, wprowadził szereg zmian w podatkach. Zmiany te objęły również podatek od wynajmu mieszkania.

W 2022 r. podatnicy mogli jeszcze wybrać między zasadami ogólnymi a ryczałtem. W przypadku zasad ogólnych, możliwe było korzystanie z amortyzacji nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2022 r. (na podstawie przepisów przejściowych). Od 1 stycznia 2023 r. najem prywatny może być rozliczany wyłącznie za pomocą ryczałtu ewidencjonowanego.

Skutkuje to brakiem możliwości zaliczania kosztów amortyzacji. Przy ryczałcie nie odlicza się żadnych kosztów (faktury nie mają znaczenia); podatek liczy się od przychodu brutto.

Od 2023 roku wszyscy podatnicy, którzy osiągają przychody z najmu prywatnego, będą opodatkowani jedynie poprzez ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma możliwości wyboru innej formy rozliczeń z fiskusem dla najmu prywatnego. Warto wiedzieć, że stawki ryczałtu są następujące:

Dodatkowo od 2023 r. wprowadzono podwyższony próg 200 000 zł dla małżonków rozliczających najem u jednego z nich (art. 12 ust. 13 ustawy o ryczałcie).

Fiskus może zakwestionować "prywatność" najmu, jeśli przybiera on cechy działalności gospodarczej (np. duża liczba lokali, reklama, powtarzalność). W takim przypadku może być wymagane zgłoszenie do CEIDG i opodatkowanie jako działalność gospodarcza. W przypadku najmu w ramach działalności gospodarczej nadal można wybrać skalę podatkową, podatek liniowy 19% lub ryczałt.

Kto musi płacić podatek od wynajmu mieszkania?

Opodatkowanie przychodów z udostępniania nieruchomości zależy od rodzaju umowy, sposobu wynajmu oraz tego, czy jest to działalność gospodarcza. W przypadku najmu prywatnego, podlegają temu wszystkie przychody z tytułu umów najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i innych o podobnym charakterze. Każda osoba, która uzyskuje przychód z tego tytułu, musi rozliczyć się z Urzędem Skarbowym na odpowiednim formularzu. Jest również zobowiązana do zapłaty podatku, miesięcznie lub kwartalnie.

Od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania?

Jako że wynajem wiąże się z uzyskaniem przychodu, każdy podatnik jest zobowiązany do zapłaty podatku z tego tytułu. Przy ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych nie ma możliwości skorzystania z kwoty wolnej od podatku.

Zgodnie z praktyką stosowaną przez organy podatkowe, jeżeli suma należnego ryczałtu od początku roku nie przekroczyła 1 000 zł, możesz odroczyć jego wpłatę i uiścić całość do 20 stycznia następnego roku razem z wpłatą za grudzień lub IV kwartał. Ta praktyka opiera się na interpretacjach indywidualnych, choć nie wynika wprost z ustawy o ryczałcie.

Podatek od wynajmu mieszkania - jak go rozliczyć?

Podatek od wynajmu mieszkania rozliczany na zasadach ogólnych był możliwy do końca 2022 roku. Przy zasadach ogólnych obowiązywała skala 12% do 120 000 zł i 32% powyżej tego progu (obowiązuje od 1 lipca 2022 r.).

Od 2023 roku każda osoba, która uzyskuje przychody z najmu prywatnego, jest zobowiązana do jego rozliczenia ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Oznacza to, że zastosowanie mają dwie stawki: 8,5% i 12,5% (nadwyżka od kwoty 100 tys. złotych). Dla małżonków rozliczających najem u jednego z nich próg wynosi 200 tys. złotych. Podatek od wynajmu mieszkania ryczałt, wymaga złożenia za każdy rok podatkowy zeznania do Urzędu Skarbowego. Jest to PIT-28, który składa się między 15 lutego a 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Podatek od wynajmu mieszkania - do kiedy?

W przypadku opodatkowania wynajmu na zasadach ogólnych (możliwe do końca 2022 r.) obowiązkiem podatnika było samodzielne regulowanie zaliczek na poczet podatku dochodowego. Musiały one wpłynąć na odpowiednie konto fiskusa najpóźniej 20 dnia każdego miesiąca, następującego po miesiącu, w którym osiągniętego dochód (np. za październik do 20 listopada).

Przy rozliczeniu ryczałtem konieczne jest dokonywanie wpłat podatku do każdego 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym uzyskano przychód. Jeśli jednak podatnik rozlicza się kwartalnie, powinien zapłacić podatek 20 dnia miesiąca następującego po kwartale, w którym osiągnięto przychód (tj. za styczeń-marzec do 20 kwietnia itd.). Ryczałt za grudzień (lub IV kwartał) wpłaca się do 20 stycznia następnego roku. Zeznanie PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia.

Przy najmie prywatnym ryczałt stosuje się z mocy ustawy - nie trzeba składać żadnych oświadczeń o wyborze tej formy opodatkowania. Oświadczenie do 20. dnia miesiąca składa się wyłącznie w przypadku małżonków, którzy chcą, by jeden z nich rozliczał łączny przychód ze wspólnego najmu. Pierwsze odprowadzenie ryczałtu od wynajmu jest informacją dla fiskusa o otrzymywanych przychodach z tego tytułu.

Na jakie konto wpłacić podatek od wynajmu mieszkania?

Podatek od wynajmu podlega zapłacie do Urzędu Skarbowego na specjalny numer rachunku bankowego. To tzw. mikrorachunek wygenerowany za pomocą numeru PESEL lub NIP podatnika. Na ten numer konta trafiają jedynie zobowiązania indywidualne podatnika, dzięki temu Urząd Skarbowy ma szybki wgląd do jego zobowiązań oraz zniwelowane do minimum jest ryzyko pomyłki.

Podstawy prawne