Podatek od zakupu nieruchomości: kto i kiedy go płaci?

W przypadku zakupu mieszkania lub domu powstaje konieczność zapłaty stosownego podatku. Podatek od zakupu nieruchomości może obejmować podatek PCC, czyli mowa o podatku od czynności cywilnoprawnych, może też obejmować VAT, czyli podatek od towarów i usług. Z nieruchomościami mogą być też związane inne rodzaje podatków, w tym podatek dochodowy i podatek od darowizny. Dlatego dziś przyglądamy się, który podatek i kiedy ma zastosowanie w przypadku kupna mieszkania, domu lub innej nieruchomości. Odpowiadamy też na pytanie, kto jest zobowiązany do zapłaty podatku przy zakupie mieszkania lub domu, kiedy podatek od wartości nieruchomości opłaca sprzedający i czy istnieją okoliczności zwalniające podatników z obowiązku zapłaty podatku PCC i innych należności podatkowych.

Wartość rynkowa nieruchomości – co to jest?

Zacznijmy od wyjaśnienia czym jest wartość rynkowa nieruchomości, gdyż ma ona wpływ na obliczenie wysokości należnego podatku. Definicja wartości rynkowej nieruchomości, zgodna z ustawą, wskazuje, że jest to szacunkowa kwota, którą można uzyskać w danym dniu podczas transakcji sprzedaży. Wartość rynkowa nieruchomości odnosi się wyłącznie do transakcji, która zachodzi pomiędzy kupującym a sprzedającym, a ten proceder jest zawierany zgodnie z warunkami rynkowymi. Do określenia wartości rynkowej konieczne jest uwzględnienie niniejszych założeń:

• strony chcą sfinalizować umowę,

• ich sposób postępowania jest dogłębnie przemyślany,

• nie działają pod przymusem.

Tuż obok wartości rynkowej nieruchomości można spotkać wartości nierynkowe nieruchomości, np. bankowo-hipoteczną, katastralną, indywidualną, godziwą i ubezpieczeniową.

Jak rozliczyć VAT przy zakupie nieruchomości?

Aspekty związane z rozliczeniem VAT podczas zakupu nieruchomości powinny w szczególności zainteresować przedsiębiorców, którzy dokonują zakupu w ramach prowadzonej działalności. Kupno nieruchomości może równolegle znacząco obniżyć przychód i przyszłą wartość podatku dochodowego. Naturalnie osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności, nie może skorzystać z odliczenia podatku od towarów i usług. 

Nieruchomość może być przeznaczona na cele biurowe, na wynajem. Jeśli cel zakupu jest ściśle powiązany z prowadzoną działalnością, to można rozważyć rozliczenie VAT. Wówczas nabywca musi być zgłoszony jako czynny podatnik VAT. Nie ma znaczenia, czy jest to zakup finansowany kapitałem własnym czy kredytem. Przed rozpoczęciem starań o kredyt należy zweryfikować możliwość uzyskania zaświadczenia o niezaleganiu.

Ustawa przewiduje możliwość rozliczenia podatku VAT także dla osób, które zajmują się wynajmem krótkoterminowym. Dotyczy to zarówno mieszkań jak i apartamentów. Jednak nadal muszą pozostać czynnymi podatnikami VAT. Samo bycie przedsiębiorcą nie stwarza możliwości do odliczenia tego podatku. Podatnicy zwolnieni z VAT nie mogą skorzystać z tej możliwości.

Fakturę VAT przy sprzedaży nieruchomości zazwyczaj wystawiają sprzedawcy lub deweloperzy. Osoba uprawniona, która jest kupującym, posiada możliwość odliczenia podatku naliczonego od wartości podatku należnego, który wynika z wystawionych faktur sprzedaży w toku prowadzonej nieruchomości.

Rozliczenie VAT przy zakupie nieruchomości może mieć różny przebieg:

• Podatek naliczony jest niższy od należnego - kupujący płaci różnicę po odliczeniu;

• Wartość podatku naliczonego jest równa należnemu - nie opłaca się podatku za dany miesiąc;

• Podatek naliczony jest wyższy od należnego stwarza możliwość wyboru jednej z trzech możliwości:

1. przeniesienie wartości nadwyżki na kolejne miesiące;

2. wnieść do Naczelnika Urzędu Skarbowego o zwrot nadwyżki;

3. podzielić kwotę nadwyżki podatku na część do zwrotu i część do przeniesienia.

Zasada rozliczania podatku VAT w przypadku zakupu nieruchomości jest tożsama z rozliczaniem innych faktur kosztowych. Stawka 23% VAT obejmuje zakup towarów, z kolei zakup towaru wraz z usługa montażu umożliwia skorzystania z 8% stawki VAT.

Ustawa o PIT a rozliczenie nieruchomości

Podczas transakcji sprzedaży mieszkania często powstają pytania ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości. Podatnicy podczas sprzedaży nieruchomości muszą zwrócić uwagę na to po ilu latach od nabycia nieruchomości dokonują zbycia. Z opłacenia podatku od sprzedaży są zwolnione osoby, które nabyły lub wybudowały nieruchomość i upłynęło 5 lat, liczonych od końca roku podatkowego, w którym miała miejsce ta czynność. Jeżeli zgodnie z treścią ustawy, uzyskali przychód to mają obowiązek jego rozliczenia na deklaracji PIT-39.

Osoby, które sprzedały nieruchomość i są objęte podatkiem z tego tytułu, mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Pozwala uniknąć zapłaty podatku. Konieczne jest udokumentowanie wydania środków uzyskanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, np. kupno innej nieruchomości do zamieszkania, remont posiadanej nieruchomości mieszkalnej, bycie praw użytkowania wieczystego gruntu. Podatnik może to zrobić w ciągu 3 lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym została sprzedana dana nieruchomość. Należy pamiętać, że ulga mieszkaniowa posiada limitowany charakter, co oznacza, że będzie trzeba opłacić podatek, jeżeli nie zostanie wydany cały przychód.

Kto płaci podatek od kupna mieszkania lub domu?

Nabywca nieruchomości zobowiązany jest do opłacenia stosownego podatku, który zależny jest od podmiotu sprzedającego. Podatek od kupna mieszkania występuje bez względu na to, czy jest to zakup za gotówkę czy na kredyt. Kupujący w zależności od tego, z kim dokonuje transakcji opłaca jedną z dwóch form podatku:

• podatek od czynności cywilnoprawnych PCC - podatek, który odprowadzany jest do urzędu skarbowego z uwagi na zawarcie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego;

• podatek od towarów i usług VAT - występuje w sytuacji kupna mieszkania od dewelopera, który jest objęty opodatkowaniem VAT.

Te podatki nie mogą występować razem do zapłaty. Prawo zabrania stosowania podwójnego opodatkowania. W rezultacie kupując mieszkanie od dewelopera zachodzi konieczność opłacenia podatku VAT, przy czym powinien być on wliczony w cenę nieruchomości, bo opłaca go sprzedający, jednak nie zachodzi konieczność opłacenia PCC. Z kolei kupno mieszkania z rynku wtórnego, od osoby, która nie wykorzystywała nieruchomości do prowadzonej działalności, stwarza obowiązek opłacenia podatku PCC. Co ciekawe, niedawno weszły w życie przepisy, które zwalniają z konieczności zapłaty podatku PCC od zakupu mieszkania lub domu. Warunkiem jest zakup pierwszej w życiu nieruchomości na rynku wtórnym. Wyjątek dotyczy osób, które w dniu zawarcia umowy sprzedaży posiadają lub przed tym dniem posiadały udział w takich prawach, ale nie przekracza lub nie przekraczał on 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia. Takie osoby są traktowane jak te, które nie posiadały prawa własności nieruchomości, w tym prawa do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a także jeśli osobie tej nie przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ani udział w tych prawach.

Ostatnim podatkiem, który może być konieczny do opłacenia jest podatek od darowizny, jeśli nieruchomość otrzymaliśmy na mocy poświadczonej przez notariusza sporządzającego umowę - umowy darowizny. Dobra wiadomość jest jednak taka, że podatek od darowizny nieruchomości nie występuje w przypadku osób z grupy "0", czyli nie trzeba ponosić opłat podatkowych, kiedy mieszkanie lub dom przekazane jest w drodze darowizny od małżonka, zstępnych i wstępnych, a to pomiędzy najbliższymi tego typu procedura najczęściej przebiega.

Czy można uniknąć podatku od kupna mieszkania lub domu?

Osoby kupujące nieruchomość muszą uwzględnić dodatkowy "wydatek", który jest związany z obowiązkiem podatkowym. Kupując nieruchomość z rynku wtórnego zachodzi konieczność opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli podatku PCC. Opłacany jest on u notariusza i to on przekazuje go do właściwego urzędu skarbowego. Wartość podatku stanowi 2% wartości nieruchomości.

Osoby, które chcą zrezygnować z opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych, mogą rozważyć zakup mieszkania z rynku pierwotnego, czyli bezpośrednio od dewelopera. Wtedy opłacany jest podatek VAT. W rzeczywistości nie istnieje sposób, który pozwoliłby uniknąć zapłacenia podatku od kupna mieszkania, poza zwolnieniem z podatku PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości w życiu. Wiele osób próbuje obniżyć jego wartość poprzez zaniżenie kwoty wskazanej na umowie, jednak jest to później weryfikowane przez pracowników urzędu skarbowego, gdyż działanie takie jest przestępstwem skarbowym i może pociągnąć za sobą nieprzyjemne konsekwencje.

Rozważając kwestię podatku od kupna mieszkania należy pamiętać o innych, przyszłych obowiązkach podatkowych. Istotna pozostaje kwestia podatku od nieruchomości. W zależności od posiadanego rodzaju nieruchomości należy do urzędu opłacić stosowany podatek. Podatek od nieruchomości jest opłacany przez posiadaczy gruntów, budynków lub budowli. Nie można go mylić z podatkiem rolny, który dotyczy jedynie gruntów gospodarstw rolnych. Ostatecznie to jak obliczyć podatek od nieruchomości pozostaje w gestii stosowanego urzędu, który na mocy ustanowionych opłat przelicza wartość należnego podatku.

Wiele osób posiada następujący problem - podatek od nieruchomości jak wypełnić przelew. Otóż podatek od nieruchomości nie jest zlecany jako przelew podatkowy. Płatność dokonywana jest tak samo jak w przypadku innych opłat. Istotne, aby w tytule wskazać za co jest opłacany podatek. Równolegle należy zwrócić uwagę na odbiorcę, czy jest on zgodny z podatnikiem, który musi opłacić podatek od nieruchomości.