Umowa przedwstępna sprzedaży – wzór z omówieniem

Umowa przedwstępna sprzedaży – wzór z omówieniem

Opublikowano 14.02.2018 przez Karolina Miech w kategorii Przepisy

Kwestie związane z umowami przedwstępnymi reguluje tytuł III, dotyczący ogólnych przepisów o zobowiązaniach umownych, Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny. Na podstawie art. 389. Kodeksu stwierdzić można, iż umowa przedwstępna to zobowiązanie jednej lub obu strony umowy do zawarcia umowy przyrzeczonej (którą może być np. umowa sprzedaży czy umowa o dzieło). Umowa przedwstępna również jest więc umową zobowiązującą i stanowi etap w zawarciu zamierzonej przez strony umowy przyrzeczonej.

Art. 389. § 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Przedwstępna umowa sprzedaży – podstawowe informacje

W przedwstępnej umowie powinien znaleźć się termin zawarcia umowy przyrzeczonej (przykładowej umowy kupna-sprzedaży). Jeżeli jednak nie został on oznaczony, umowa powinna zostać zawarta w terminie wyznaczonym przez tę stronę, która jest uprawniona do żądania zawarcia przyrzeczonej umowy. Kiedy obie strony są do tego upoważnione i obie też wyznaczyły terminy, wiążący powinien być ten oznaczony wcześniejszym oświadczeniem. Jeśli natomiast w ciągu roku strony nie wyznaczą stosownego terminu zawarcia przyrzeczonej umowy, żądanie jej zawarcia staje się bezskuteczne.

Istotne jest to, że zgodnie z art. 390. Kodeksu: „Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania”. Stanowi to faktyczne zabezpieczenie interesów stron i potwierdza, iż ostatecznym celem umowy przedwstępnej jest zawarcie umowy w pełni wiążącej co do określonych skutków prawnych. Przez to też przedwstępna umowa pełni funkcję gwarancyjną.

Nie ma też możliwości odstąpienia od podpisania umowy przyrzeczonej, jeśli umowa przedwstępna „czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy”. Uprawniona strona może w takiej sytuacji dochodzić zawarcia umowy definitywnej. Należy jednak pamiętać, że roszczenia z przedwstępnej umowy przedawniają się wraz z upływem roku. Jest on jednak liczony od momentu, w którym zawarta miała zostać umowa przyrzeczona lub od dnia, w którym sąd oddalił żądanie zawarcia definitywnej umowy, a orzeczenie nabrało mocy prawnej.

Ważna jest też kwestia zadatku, który zwykle pojawia się przy przedwstępnej umowie sprzedaży: strona kupująca, na poczet umowy kupna-sprzedaży, wpłaca pewną część sumy należnej za mieszkanie czy samochód, będący przedmiotem transakcji. Jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej jednak nie dochodzi, druga strona może od niej odstąpić, zachowując zadatek. Kiedy sama go dała, może zażądać zwrotu dwukrotnie wyższej sumy. Wyjątkiem jest sytuacja, w której umowa zostaje rozwiązana lub nie dochodzi do skutku ze względu na okoliczności, których nie sposób było przewidzieć czy ponieść za nie odpowiedzialność (chyba że odpowiedzialność dotyczy obu stron).

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Jeśli umowa przedwstępna dotyczy sprzedaży nieruchomości, zazwyczaj przyczyną jej zawarcia jest konieczność pozyskania przez kupującego środków na pokrycie całkowitych kosztów zakupu. Innymi powodami zawarcia takiej umowy może być np.: czas wyprowadzki dotychczasowych lokatorów, potrzeba uregulowania prawnego stanu obiektu, pozyskania niezbędnych zezwoleń dotyczących zabudowy czy modyfikacji w odniesieniu do planu zagospodarowania przestrzennego.

Umowa przedwstępna dotycząca kupna i sprzedaży nieruchomości musi dokładnie wskazywać, jaka nieruchomość jest przedmiotem transakcji oraz jaka cena została ustalona.

W umowach tego rodzaju również stosuje się zadatki i zaliczki. Warto jednak pamiętać, iż to zadatek stanowi lepsze zabezpieczenie dla przeprowadzenia transakcji. W przypadku niewykonania umowy zaliczka podlega jedynie zwrotowi. Forma wpłaty zadatku powinna znaleźć się w umowie przedwstępnej. Zadatek, podobnie jak zaliczka, również odliczany jest od całości kwoty mieszkania, które podlega transakcji.

Warto pamiętać, iż umowa przedwstępna może zostać podpisana jako zwykła umowa cywilnoprawna, niestanowiąca aktu notarialnego lub w formie notarialnej. Umowa cywilnoprawna, jeśli nie została dotrzymana, pozwala żądać zwrotu zadatku, w przypadku umowy notarialnej łatwiej jest dochodzić swoich praw sądownie, żądając zawarcia umowy przyrzeczonej. Akt notarialny stanowi też lepszą ochronę, jeśli miałoby dojść do zbankrutowania dewelopera. Ponadto, ubiegając się o kredyt hipoteczny, bank może wymagać posiadania umowy przedwstępnej sporządzonej notarialnie.

Umowa przedwstępna kupna domu, tak jak i mieszkania czy gruntu, może być ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości. Jest ona wówczas skuteczna wobec każdego właściciela, nawet gdy umowa nie zobowiązuje go bezpośrednio do świadczenia.

Wzór umowy przedwstępnej

Jak wspomniano, w umowie przedwstępnej niezbędnie zawarte muszą być postanowienia planowanej umowy przyrzeczonej – tzw. essentialia negotii. Są one zależne od rodzaju umowy, ich cechą jest jednak to, że kwalifikują daną czynność prawną do określonego typu – np. strony obligują się do zawarcia umowy sprzedaży. W treści umowy przedwstępnej będzie musiało znaleźć się w takiej sytuacji jasne wskazanie, iż jedna ze stron zobowiązuje się do przeniesienia własności i posiadania, a druga z nich – do zapłaty określonej ceny.

W umowie powinny znaleźć się również inne elementy. Oprócz przedmiotu i ceny sprzedaży, to także: data i miejsce zawarcia umowy, strony umowy, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, zadatek lub zaliczka, podpisy stron.

Przykładowa umowa przedwstępna dotycząca kupna mieszkania może wyglądać następująco:

 
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości


Zawarta ………………………. r. (data) w ……………………….  (miejsce) pomiędzy:  
……………………….. (imię, nazwisko, adres zamieszkania, seria i numer dowodu osobistego, PESEL), dalej zwanym Sprzedającym,
a
………………………. (imię, nazwisko, adres zamieszkania, seria i numer dowodu osobistego, PESEL), dalej zwanym Kupującym.

§ 1
Sprzedający oświadcza, że:

Jest właścicielem nieruchomości położonej w ………………………., o powierzchni ………………………. m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr ………………………. w Sądzie Rejonowym………………………..
Powyższa nieruchomość jest wolna od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń i hipotek oraz innych wad prawnych.
Powyższa nieruchomość nie jest przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności ani umowy przedwstępnej zawartej z inną osobą niż Kupujący.

§ 2
Sprzedający zobowiązuje się sprzedać nieruchomość określoną w § 1 ust. 1 niniejszej umowy 
za cenę ………………………. (słownie: ………………………. ) w terminie do dnia ………………………. r., a Kupujący zobowiązuje się powyższą nieruchomość za wskazaną cenę w wyżej wymienionym terminie kupić.

§ 3
Kupujący oświadcza, że znany jest mu stan techniczny przedmiotowej nieruchomości.

§ 4
Kupujący wręcza Sprzedającemu kwotę ……………………….  (słownie ……………………….) tytułem zadatku. Sprzedający kwituje niniejszym jej odbiór. Kwota ta będzie zaliczona na poczet ceny sprzedaży nieruchomości, określonej w § 2 umowy.

§ 5
W razie niezawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie Kupującego, Sprzedający może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać.

§ 6
W przypadku niezawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie Sprzedającego, Kupujący może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i zażądać od Sprzedającego sumy dwukrotnie wyższej niż wręczony zadatek

§ 7
Kupujący zobowiązuje się zapłacić pozostałą po odliczeniu zadatku część ceny w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

§ 8
Wszelkie koszty związane z zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży i przeniesieniem własności nieruchomości ponosi Kupujący.

§ 9
Zmiana niniejszej umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

§ 10
Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.


………………………………………………………..
(podpis Sprzedającego)

………………………………………………………..
(podpis Kupującego)
Przejdź na wnioski urlopowe online

Przejdź na wnioski urlopowe online

Sprawdź jak!

14 dni ZA DARMO, bez zobowiązań i limitów!

Wystarczy, że założysz konto.

Przed wysłaniem nam swoich danych, koniecznie zapoznaj się z Polityką Prywatności, w której znajdziesz informacje o administratorze danych osobowych, Twoich prawach i naszych obowiązkach, w jakim celu przetwarzane są Twoje dane oraz wszelkie inne informacje, które dotyczą ochrony i bezpieczeństwa Twoich danych osobowych.

Zakładając konto akceptujesz postanowienia naszego regulaminu.