Umowa przedwstępna sprzedaży - omówienie

Podpisanie umowy przedwstępnej to sposób na zabezpieczenie interesów stron dowolnej umowy cywilnoprawnej, która ma zostać zawarta w niedalekiej przyszłości. Dowiedz się, jakie korzyści niesie jej zawarcie i co warto o niej wiedzieć.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna to rodzaj umowy, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości określonej umowy docelowej, określonej w prawie jako umowa przyrzeczona. Jest to forma zabezpieczenia interesów stron w sytuacjach, gdy nie mogą one od razu zawrzeć umowy końcowej z różnych przyczyn, na przykład z powodu konieczności spełnienia dodatkowych formalności.

Kwestie związane z umowami przedwstępnymi, podobnie jak ma to miejsce z innymi umowami cywilnoprawnymi, reguluje Kodeks cywilny.

Umowa przedwstępna gwarantuje, że strony będą zobowiązane do zawarcia umowy końcowej na uzgodnionych warunkach. Ponadto tego typu umowa pozwala na wcześniejsze uzgodnienie szczegółów umowy końcowej. Wynika to z Kodeksu cywilnego, który stanowi, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Warto też wiedzieć, że umowa przedwstępna daje stronom czas na spełnienie określonych warunków, takich jak choćby uzyskanie wymaganych zgód administracyjnych czy uzyskanie kredytu.

Tego typu umowy najczęściej stosuje się w przypadku transakcji sprzedaży, w tym sprzedaży nieruchomości. Dlatego najczęściej spotykana jest jako umowa przedwstępna sprzedaży, choć warto pamiętać, że może ona dotyczyć także innych sytuacji.

Przedwstępna umowa sprzedaży – podstawowe informacje

W przedwstępnej umowie powinien znaleźć się termin zawarcia umowy przyrzeczonej (przykładowej umowy kupna-sprzedaży). Jeżeli jednak nie został on oznaczony, umowa powinna zostać zawarta w terminie wyznaczonym przez tę stronę, która jest uprawniona do żądania zawarcia przyrzeczonej umowy. Kiedy obie strony są do tego upoważnione i obie też wyznaczyły terminy, wiążący powinien być ten oznaczony wcześniejszym oświadczeniem. Jeśli natomiast w ciągu roku strony nie wyznaczą stosownego terminu zawarcia przyrzeczonej umowy, żądanie jej zawarcia staje się bezskuteczne.

Istotne jest to, że zgodnie z art. 390. Kodeksu cywilnego jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Stanowi to faktyczne zabezpieczenie interesów stron i potwierdza, iż ostatecznym celem umowy przedwstępnej jest zawarcie umowy w pełni wiążącej co do określonych skutków prawnych. Przez to też przedwstępna umowa pełni funkcję gwarancyjną.

Nie ma też możliwości odstąpienia od podpisania umowy przyrzeczonej, jeśli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy. Uprawniona strona może w takiej sytuacji dochodzić zawarcia umowy definitywnej. Należy jednak pamiętać, że roszczenia z przedwstępnej umowy przedawniają się wraz z upływem roku. Jest on jednak liczony od momentu, w którym zawarta miała zostać umowa przyrzeczona lub od dnia, w którym sąd oddalił żądanie zawarcia definitywnej umowy, a orzeczenie nabrało mocy prawnej.

Ważna jest też kwestia zadatku, który zwykle pojawia się gdy podpisywana jest umowa przedwstępna sprzedaży: strona kupująca, na poczet umowy sprzedaży, wpłaca pewną część sumy należnej na przykład za mieszkanie lub samochód, będący przedmiotem transakcji. Jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej jednak nie dochodzi, druga strona może od niej odstąpić, zachowując zadatek. Kiedy sama go dała, może żądać zwrotu dwukrotnie wyższej sumy. Wyjątkiem jest sytuacja, w której umowa zostaje rozwiązana lub nie dochodzi do skutku ze względu na okoliczności, których nie sposób było przewidzieć czy ponieść za nie odpowiedzialność (chyba że odpowiedzialność dotyczy obu stron).

Nigdy więcej nie trać czasu!

Zautomatyzuj układanie grafików pracy, prowadzenie ewidencji czasu pracy, elektroniczne wnioski urlopowe i wiele więcej.

Załóż darmowe konto

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Jeśli umowa przedwstępna dotyczy sprzedaży nieruchomości, zazwyczaj przyczyną jej zawarcia jest konieczność pozyskania przez kupującego środków na pokrycie całkowitych kosztów zakupu. Innymi powodami zawarcia takiej umowy może być na przykład: czas wyprowadzki dotychczasowych lokatorów, potrzeba uregulowania prawnego stanu obiektu, pozyskania niezbędnych zezwoleń dotyczących zabudowy czy modyfikacji w odniesieniu do planu zagospodarowania przestrzennego.

Umowa przedwstępna dotycząca sprzedaży nieruchomości musi dokładnie wskazywać, jaka nieruchomość jest przedmiotem transakcji oraz jaka cena została ustalona.

W umowach tego rodzaju również stosuje się zadatki i zaliczki. Warto jednak pamiętać, iż to zadatek stanowi lepsze zabezpieczenie dla przeprowadzenia transakcji. W przypadku niewykonania umowy zaliczka podlega jedynie zwrotowi. Forma wpłaty zadatku powinna znaleźć się w umowie przedwstępnej. Zadatek, podobnie jak zaliczka, również odliczany jest od całości kwoty mieszkania, które podlega transakcji.

Warto pamiętać, iż umowa przedwstępna może zostać podpisana jako zwykła umowa cywilnoprawna, niestanowiąca aktu notarialnego, ale można ją też zawrzeć w formie aktu notarialnego. Często ten drugi wariant jest lepszy przy dochodzeniu swoich praw na drodze sądowej, na przykład gdy jedna strona chce dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a czasem wymagany na przykład przez bank udzielający kredytu, choćby wtedy gdy przedmiotem umowy jest właśnie zakup nieruchomości.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, domu, innej nieruchomości, jak i gruntu, może być ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości. Jest ona wówczas skuteczna wobec każdego właściciela, nawet gdy umowa nie zobowiązuje go bezpośrednio do świadczenia.

Umowa przedwstępna – omówienie wzoru

Jak wspomniano, w umowie przedwstępnej niezbędnie zawarte muszą być postanowienia planowanej umowy przyrzeczonej. Są one zależne od rodzaju umowy, ich cechą jest jednak to, że kwalifikują daną czynność prawną do określonego typu, na przykład gdy strony obligują się do zawarcia umowy sprzedaży. W treści umowy przedwstępnej będzie musiało znaleźć się w takiej sytuacji jasne wskazanie, iż jedna ze stron zobowiązuje się do przeniesienia własności i posiadania, a druga z nich – do zapłaty określonej ceny. W umowie powinny znaleźć się również inne elementy. Oprócz przedmiotu sprzedaży i jego ceny, to także: data i miejsce zawarcia umowy, dane stron umowy, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, postanowienia dotyczące wpłaty zadatku lub zaliczki, podpisy stron